Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) génère des revenus fiscalisés sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). L’intérêt du LMNP, c’est un régime fiscalement avantageux pour bénéficier de crédits d’impôt à long terme. Dans ces conditions, quels facteurs l’investisseur doit-il prendre en compte pour décider de l’opportunité de revendre un bien LMNP ?

Modalités du calcul de la valeur d’un bien en LMNP

La valeur d’un bien LMNP détermine naturellement son prix de revente. Cette valeur dépend du taux de rendement, lui même indexé sur le taux obligataire à 10 ans (taux d’intérêt des emprunts de l’État français sur 10 ans). La deuxième variable est la prime de risque qui est fonction de la solidité de l’exploitant (avec qui l’investisseur a passé un contrat pour la gestion du bien). On obtient le taux de rendement du bien en faisant la somme de l’OAT à 10 ans et de la prime de risque. Par exemple un bien acheté 200 000 € par l’investisseur et disposant d’un taux de rendement de 4% va permettre de dégager 8 000 € de revenus initialement. C’est l’évolution du taux de rendement entre la date d’achat du bien et la date de revente LMNP qui va déterminer la plus-value ou la moins-value de l’immeuble.

La revente d’un bien LMNP: attention aux moins-values

Si les revenus de l’investisseur sont indexés sur les loyers perçus par le gestionnaire, le taux de rendement, lui, évolue séparément, en fonction de la conjoncture économique. En outre, le bail commercial rédigé par l’exploitant favorise naturellement ce dernier. Un plafonnement de l’augmentation des recettes revenant à l’investisseur y est souvent stipulé: une grosse inflation des loyers ne correspond pas forcément à des revenus en nette hausse pour l’investisseur. Il résulte de tout ceci qu’en période d’inflation, avec un intérêt élevé sur la dette nationale, il est déconseillé de vendre son bien LMNP. Le taux historiquement bas de l’OAT en 2015, combiné à une très faible inflation, rend cependant les conditions de revente des biens LMNP un peu plus propices. Quoi qu’il en soit un bien LMNP gagnerait à être gardé à long terme plutôt que vendu, sauf en cas de force majeure.