Auteur/autrice : Joel poudri

La succession

La transmission du patrimoine s’anticipe, afin que les proches du défunt payent moins de droits de succession. L’assurance-vie reste l’outil le plus approprié pour transmettre un patrimoine financier. Cloisonner son patrimoine professionnel et personnel protège les proches du défunt de ses créanciers professionnels. Enfin, faire un testament certifié devant un notaire permet d’anticiper sa succession sans commettre d’incompatibilités juridiques.

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La revente LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) génère des revenus fiscalisés sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). L’intérêt du LMNP, c’est un régime fiscalement avantageux pour bénéficier de crédits d’impôt à long terme. Dans ces conditions, quels facteurs l’investisseur doit-il prendre en compte pour décider de l’opportunité de revendre un bien LMNP ?

Modalités du calcul de la valeur d’un bien en LMNP

La valeur d’un bien LMNP détermine naturellement son prix de revente. Cette valeur dépend du taux de rendement, lui même indexé sur le taux obligataire à 10 ans (taux d’intérêt des emprunts de l’État français sur 10 ans). La deuxième variable est la prime de risque qui est fonction de la solidité de l’exploitant (avec qui l’investisseur a passé un contrat pour la gestion du bien). On obtient le taux de rendement du bien en faisant la somme de l’OAT à 10 ans et de la prime de risque. Par exemple un bien acheté 200 000 € par l’investisseur et disposant d’un taux de rendement de 4% va permettre de dégager 8 000 € de revenus initialement. C’est l’évolution du taux de rendement entre la date d’achat du bien et la date de revente LMNP qui va déterminer la plus-value ou la moins-value de l’immeuble.

La revente d’un bien LMNP: attention aux moins-values

Si les revenus de l’investisseur sont indexés sur les loyers perçus par le gestionnaire, le taux de rendement, lui, évolue séparément, en fonction de la conjoncture économique. En outre, le bail commercial rédigé par l’exploitant favorise naturellement ce dernier. Un plafonnement de l’augmentation des recettes revenant à l’investisseur y est souvent stipulé: une grosse inflation des loyers ne correspond pas forcément à des revenus en nette hausse pour l’investisseur. Il résulte de tout ceci qu’en période d’inflation, avec un intérêt élevé sur la dette nationale, il est déconseillé de vendre son bien LMNP. Le taux historiquement bas de l’OAT en 2015, combiné à une très faible inflation, rend cependant les conditions de revente des biens LMNP un peu plus propices. Quoi qu’il en soit un bien LMNP gagnerait à être gardé à long terme plutôt que vendu, sauf en cas de force majeure.

Installer un monte escalier chez soi

Installer un monte-escalier est la solution idéale pour rendre les étages accessibles aux personnes ayant des difficultés pour marcher, souvent résignées à déménager d’un endroit qu’elles apprécient ; monter un escalier peut en effet vite devenir un obstacle insurmontable, c’est pourquoi un monte-escalier est un bon compromis.

Les avantages des montes escalier

Le grand avantage d’un monte-escalier est qu’il ne nécessite généralement pas, outre sa pose, de travaux supplémentaires : dans les rares cas d’un aménagement supplémentaire, celui-ci est peu important. Il existe aujourd’hui de nombreux modèles qui s’adaptent à tous les types d’escaliers et de logements,  ThyssenKrupp Encasa propose des gammes de qualité par exemple.

Financer un monte escalier

Concernant le financement d’un monte-escalier, il est souvent possible de bénéficier de certaines subventions (de la part de sa banque, du conseil général, d’associations, de l’ANAH,…) et d’un crédit d’impôts de 25% afin d’alléger les coûts. De plus, la TVA est réduite : elle passe à seulement 5,5%, ce qui est avantageux.

Avant d’installer un monte escalier dans un logement en location, il est obligatoire de demander au propriétaire du logement son autorisation : celui-ci n’est pas légalement tenu d’accepter l’installation d’un monte-escalier sauf en cas de garantie d’une remise à l’état totale des lieux à la fin du bail. Cependant, la pose d’un monte-escalier implique nécessairement certains petits aménagements rendant impossible cette remise en état totale (pose d’une prise électrique, trous,…). Renseignez-vous bien au préalable sur le type de monte-escalier que vous souhaitez installer et discutez-en avec votre propriétaire pour voir si un accord est possible.

Le marché des résidences seniors

Les projections de l’INSEE sont claires : la population française vieillit, et c’est inéluctable. La part de personnes âgées aura doublé d’ici à 2050, or déjà aujourd’hui il n’y a pas suffisamment de places en maison de retraite. Le marché des résidences seniors amène donc l’avantage d’une clientèle trop nombreuse pour l’offre disponible.

Projection de l’INSEE sur le vieillissement de la population française

Au 1er janvier 2013, la France comptait 65,8 millions d’habitants. L’espérance de vie s’allonge, et les baby-boomers arrivent progressivement vers l’âge de la retraite. Si aujourd’hui les personnes âgées de plus de 65 % représentent 17,5 % de la population, ce phénomène est appelé inéluctablement à s’amplifier.
1 habitant sur 3 sera âgé de 60 ans et plus en janvier 2050. Si le rythme de l’évolution de la population actuelle se poursuit, à cette date pour 100 habitants de 20 à 59 ans, 69 autres auront 60 ans. Les projections de l’INSEE se concluent par la phrase suivante : « aucun scénario ne remet en cause le vieillissement, qui est inéluctable ».
Toujours selon l’institut, en 2013 la France métropolitaine comptait 561 417 lits en maison de retraite, or en 2015 la population des 65 ans ou plus devrait atteindre près de 11 500 000 d’individus. Les chiffres sont là, aujourd’hui la clientèle potentiellement intéressée par une résidence senior est bien plus nombreuse que le nombre de places actuellement disponibles.

Les résidences seniors : la retraite idéale

Les personnes âgées d’aujourd’hui veulent avoir une vie sociale, dans un environnement où elles n’ont pas besoin de faire de longues distances pour pratiquer des activités et rencontrer des amis. La résidence senior correspond à ce besoin.
Loin des maisons de retraite d’antan, il s’agit de lotissement ou d’appartements meublés, offrant un cadre de vie proche des résidences de tourisme. Ils sont situés près de grands axes routiers, car les résidents ont besoin d’accueillir leurs familles en visite.

Un marché pour un loyer raisonnable

Les résidences de seniors ne doivent pas être confondues avec des établissements de luxe. Si les occupants comprennent que le service se paye, ils ne peuvent toutefois par aller au-delà de leur pension de retraite. L’investisseur doit donc choisir les programmes dont le loyer est représentatif de la moyenne des ressources des retraités.

Résidence senior : Adapter ses services à des seniors

Les résidences pour seniors se multiplient partout en France et il est alors intéressant de se demander quels services peuvent être mis en place pour offrir une qualité de vie meilleure aux résidents. Les services à proposer se situent à différents niveaux et se complètent pour apporter un confort optimal.
Bien-être et sécurité comme priorités

Un personnel soignant en nombre suffisant est indispensable dans ce type de résidences mais la présence de femmes de ménages pour veiller à l’entretien des chambres est indispensable. Un veilleur de nuit peut paraître rassurant pour des personnes âgées lorsque les hôtesses prévues tous les jours à l’accueil ont fini leur journée. Un contrôle des visites peut également être mis en place pour sécuriser la chambre.

Un interphone peut être directement installé dans la chambre afin que le résident puisse appeler un membre du personnel en cas de besoin. Un cordonnet d’appel d’urgence est désormais pratiquement systématique dans chaque chambre car il permet au personnel soignant de pouvoir intervenir immédiatement en cas de malaise. Relié directement à la main du patient il peut l’actionner dès qu’il se sent mal.

Des loisirs indispensables

Une résidence pour seniors est un lieu de vie où chaque personne âgée doit pouvoir réaliser un certain nombre d’activités qui seront proposées de façon quotidienne. La présence d’un animateur qui se déplace de façon hebdomadaire permet de varier les activités avec de nouvelles idées. Ce type de service est particulièrement apprécié par les résidents de même que la possibilité de faire des promenades accompagnées s’ils ne sont plus en mesure de se déplacer seuls.

Les résidences modernes vont encore plus loin en mettant en place un salon pour se rencontrer et échanger, une salle de jeux pour disputer des parties entre amis mais aussi une salle de gymnastique. Il est important que les personnes âgées continuent à avoir une activité sportive pour préserver leur santé donc ils seront accompagnés dans cette démarche par des professionnels qui leur feront réaliser des exercices en fonction de leurs capacités. Des sorties culturelles et des excursions peuvent également être au programme pour une satisfaction totale.

Témoignage « J’ai réduis mon impôts grâce à l’immobilier »

Avec mes revenus, je ne pouvais malheureusement pas satisfaire pleinement aux besoins et aux envies de ma famille. Quelle grande frustration cela peut faire pour un bon père de famille de se dire qu’il ne peut pas assouvir les désirs de ses proches. J’ai donc cherché une solution pour gagner plus d’argent ou réduire de manière considérable mes impôts mais je ne savais pas comment m’y prendre. On m’a conseillé d’investir dans l’immobilier. J’étais quelque peu sceptique au départ car il s’agissait d’un domaine méconnu, mais aujourd’hui, je ne regrette absolument pas mon choix.
J’ai réalisé des recherches sur Internet, je me suis documenté sur le sujet de l’immobilier et j’ai échangé sur des forums de discussion avec des personnes qui ont investi dans la pierre. J’ai constaté avec soulagement qu’il était facile de lancer cette affaire et que les démarches n’étaient pas si difficile à engager. J’ai donc osé franchir le pas malgré toutes mes réticences. J’ai acheté un appartement par l’intermédiaire de la loi Scellier, dispositif destiné à aider les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Je perçois des loyers mensuels de la location de mon appartement tout en bénéficiant d’un allégement de mes impôts. Et ces réductions d’impôt peuvent s’étaler sur plusieurs années, 12 ans en ce qui me concerne. Les loyers sont des revenus supplémentaires qui s’ajoutent à mes revenus existants. Mon pouvoir d’achat n’en est que plus fort ! Aujourd’hui, je possède trois appartements en location.
Investir dans l’immobilier m’a permis de bénéficier de réduction d’impôts sur plusieurs années. Ces économies d’argent ont eu l’avantage important d’augmenter mon pouvoir d’achat du quotidien. Avec ma femme et nos deux enfants, nous sommes partis en voyage à New-York pendant 15 jours l’été dernier, nous faisons davantage de sorties et de loisirs en famille (restaurant, cinéma, musée, petits weekends en famille) et nous avons pu financer l’école de commerce de notre petite Jeanne sur Dijon. Ces placements financiers m’ont permis d’en économiser, d’en gagner même aujourd’hui. J’assure ainsi à mes enfants un avenir plus confortable et plus serein.
Le jeu en vaut vraiment la chandelle. Alors lancez-vous dans l’aventure et réalisez à votre tour des économies d’impôt grâce à l’investissement dans l’immobilier ! Maintenant que la loi Pinel va bientôt être validée, je pense investir en loi Pinel !

Résidence senior et Ehpad : Quelles différences?

Investir dans les maisons de retraire n’est pas une lourde charge comme certains le pensent, mais un véritable placement qui peut générer des rendements attrayants, avec des taux allant généralement de 4% à 5%, que ce soit dans des résidences seniors ou dans des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Destinées toutes les deux aux personnes âgées de plus de 60 ans, ces entités d’accueil connaissent un réel essor, du fait du nombre important de seniors qui ne cesse d’augmenter, suite au prolongement de l’espérance de vie de la population.

La fiscalité avantageuse dont bénéficient les investissements en maison de retraite, fait de ces derniers des placements rentables, ayant de quoi séduire. En effet, selon les recettes tirées, l’investisseur obtient fiscalement un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), qui lui permettra de jouir d’une réduction d’impôt de 11%, étalée sur 9 ans et d’une déduction intégrale des intérêts d’emprunt. Il aura également la possibilité d’amortir, sur 20 ans, une valeur de 80% de son investissement. Quel que soit le régime appliqué, il récupérera la TVA (Taxe sur valeur ajoutée) à hauteur de 19,6%.

Cependant, bien que ces maisons de retraite paraissent similaires, elles répondent à des besoins différents, et visent chacune une cible bien spécifique. Dans ce sens, et en plus du budget d’investissement et de la rentabilité qui varient d’un type à un autre, les résidences seniors abritent des personnes faisant preuve d’autonomie totale. Les EHPAD, comme leur nom l’indique, hébergent plutôt des personnes dépendantes (sur le plan physique ou mental), nécessitant un accompagnement au niveau des tâches quotidiennes et une assistance médicale, d’où l’intervention d’équipes spécialisées.
Autrement dit, alors que qu’un achat dans une résidence senior offre une vie en communauté garantissant un environnement sociable par excellence, un investissement dans un EHPAD, quant à lui, permet à ses résidents de bénéficier, en plus de l’hébergement et d’une aide quotidienne, d’une fonctionnalité additionnelle qu’on ne retrouve pas dans le cas des résidences senior : il s’agit des soins médicaux.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut LMNP peut être intéressant pour tout particulier qui souhaite tirer le meilleur parti de sa capacité d’épargne notamment en vue d’améliorer sa future retraite. Il est accessible à toute personne possédant un patrimoine immobilier procurant des loyers ne dépassant pas 23 000 € ou la moitié des revenus de son foyer fiscal.

Celui qui prévoit d’investir LMNP a intérêt à bien évaluer l’adéquation de ce régime et de la fiscalité lmnp à sa situation personnelle. Les principaux avantages d’un investissement lmnp sont les suivants :

possibilité de déduire l’amortissement annuel de chaque bien acheté ainsi que les autres dépenses engagées pour votre investissement des loyers imposables (sauf si vous ayez choisi le régime de la micro-entreprise)
possibilité de choisir entre le régime fiscal de la micro-entreprise (si les loyers annuels ne dépassent pas 32 600 €), le régime des bénéfices industriels et commerciaux ou une option pour l’impôt sur les sociétés (dans ce cas, il faut choisir la forme juridique d’une EURL)
possibilité d’imputer un éventuel déficit sur votre revenu global
En revanche, si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune, votre bien sera inclus dans l’assiette de cet impôt. De plus, si vous choisissez le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux, vous devrez payer de lourdes charges sociales. Il conviendra donc de vérifier si cet inconvénient peut être compensé par l’amortissement fiscal du bien acheté.

Par ailleurs, pour bénéficier de ce régime, vous devrez offrir à votre locataire un logement équipé de l’ensemble des meubles nécessaires pour la vie courante. Il faudra par conséquent installer dans le logement un frigidaire, un lave-linge, un appareil de cuisson si le logement n’en possède pas encore, un lit, des sièges et au moins une table ainsi que des meubles de rangement d’une capacité suffisante.
En conséquence, pour optimiser votre choix il est indispensable de faire faire une simulation LMNP par une personne qualifiée.

Enfin, n’oubliez pas que la réussite de votre investissement sur le statut de loueur en meublé non professionnel exige aussi que vous achetiez un bien situé dans un secteur qui sera valorisé par des travaux décidés par la municipalité ou par le département et que vous n’acceptiez un locataire que si ses revenus atteignent au moins 300 % du futur loyer mensuel. Vous devez par conséquent exiger de tout candidat locataire qu’il vous présente ses trois derniers bulletins de salaire ainsi que ses trois dernières quittances de loyer.