Mois : septembre 2014

Résidence senior et Ehpad : Quelles différences?

Investir dans les maisons de retraire n’est pas une lourde charge comme certains le pensent, mais un véritable placement qui peut générer des rendements attrayants, avec des taux allant généralement de 4% à 5%, que ce soit dans des résidences seniors ou dans des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Destinées toutes les deux aux personnes âgées de plus de 60 ans, ces entités d’accueil connaissent un réel essor, du fait du nombre important de seniors qui ne cesse d’augmenter, suite au prolongement de l’espérance de vie de la population.

La fiscalité avantageuse dont bénéficient les investissements en maison de retraite, fait de ces derniers des placements rentables, ayant de quoi séduire. En effet, selon les recettes tirées, l’investisseur obtient fiscalement un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), qui lui permettra de jouir d’une réduction d’impôt de 11%, étalée sur 9 ans et d’une déduction intégrale des intérêts d’emprunt. Il aura également la possibilité d’amortir, sur 20 ans, une valeur de 80% de son investissement. Quel que soit le régime appliqué, il récupérera la TVA (Taxe sur valeur ajoutée) à hauteur de 19,6%.

Cependant, bien que ces maisons de retraite paraissent similaires, elles répondent à des besoins différents, et visent chacune une cible bien spécifique. Dans ce sens, et en plus du budget d’investissement et de la rentabilité qui varient d’un type à un autre, les résidences seniors abritent des personnes faisant preuve d’autonomie totale. Les EHPAD, comme leur nom l’indique, hébergent plutôt des personnes dépendantes (sur le plan physique ou mental), nécessitant un accompagnement au niveau des tâches quotidiennes et une assistance médicale, d’où l’intervention d’équipes spécialisées.
Autrement dit, alors que qu’un achat dans une résidence senior offre une vie en communauté garantissant un environnement sociable par excellence, un investissement dans un EHPAD, quant à lui, permet à ses résidents de bénéficier, en plus de l’hébergement et d’une aide quotidienne, d’une fonctionnalité additionnelle qu’on ne retrouve pas dans le cas des résidences senior : il s’agit des soins médicaux.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut LMNP peut être intéressant pour tout particulier qui souhaite tirer le meilleur parti de sa capacité d’épargne notamment en vue d’améliorer sa future retraite. Il est accessible à toute personne possédant un patrimoine immobilier procurant des loyers ne dépassant pas 23 000 € ou la moitié des revenus de son foyer fiscal.

Celui qui prévoit d’investir LMNP a intérêt à bien évaluer l’adéquation de ce régime et de la fiscalité lmnp à sa situation personnelle. Les principaux avantages d’un investissement lmnp sont les suivants :

possibilité de déduire l’amortissement annuel de chaque bien acheté ainsi que les autres dépenses engagées pour votre investissement des loyers imposables (sauf si vous ayez choisi le régime de la micro-entreprise)
possibilité de choisir entre le régime fiscal de la micro-entreprise (si les loyers annuels ne dépassent pas 32 600 €), le régime des bénéfices industriels et commerciaux ou une option pour l’impôt sur les sociétés (dans ce cas, il faut choisir la forme juridique d’une EURL)
possibilité d’imputer un éventuel déficit sur votre revenu global
En revanche, si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune, votre bien sera inclus dans l’assiette de cet impôt. De plus, si vous choisissez le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux, vous devrez payer de lourdes charges sociales. Il conviendra donc de vérifier si cet inconvénient peut être compensé par l’amortissement fiscal du bien acheté.

Par ailleurs, pour bénéficier de ce régime, vous devrez offrir à votre locataire un logement équipé de l’ensemble des meubles nécessaires pour la vie courante. Il faudra par conséquent installer dans le logement un frigidaire, un lave-linge, un appareil de cuisson si le logement n’en possède pas encore, un lit, des sièges et au moins une table ainsi que des meubles de rangement d’une capacité suffisante.
En conséquence, pour optimiser votre choix il est indispensable de faire faire une simulation LMNP par une personne qualifiée.

Enfin, n’oubliez pas que la réussite de votre investissement sur le statut de loueur en meublé non professionnel exige aussi que vous achetiez un bien situé dans un secteur qui sera valorisé par des travaux décidés par la municipalité ou par le département et que vous n’acceptiez un locataire que si ses revenus atteignent au moins 300 % du futur loyer mensuel. Vous devez par conséquent exiger de tout candidat locataire qu’il vous présente ses trois derniers bulletins de salaire ainsi que ses trois dernières quittances de loyer.